loader
info@e-mesitis.com 210.42.27.143 / 210.41.90.703-4

Όλες οι νέες ρυθμίσεις στο φόρο μεταβίβασης ακινήτων

Όλες οι νέες ρυθμίσεις στο φόρο μεταβίβασης ακινήτων

ΜΑΘΕΤΕ ΤΑ ΠΑΝΤΑ ΓΙΑ ΤΙΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η φορολογία ακίνητης περιουσίας έχει αποτελέσει πεδίο ευρύτατων αλλαγών τα τελευταία χρόνια. Από το «χαράτσι» που πληρωνόταν μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ έχουμε περάσει στον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος έχει υποστεί ήδη δύο αλλαγές από τότε που εφαρμόστηκε. Τo 2014 τροποποιήθηκε η νομοθεσία που αφορά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, με στόχο να τονωθεί η κτηματαγορά.


Οι συχνές αλλαγές έχουν δημιουργήσει έναν φορολογικό λαβύρινθο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς και για τους υποψήφιους αγοραστές. Στο πλαίσιο αυτό, η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων δημοσίευσε έναν χρήσιμο οδηγό για τους φορολογουμένους, δίνοντας έμφαση στις μεταβολές που ισχύουν αναφορικά με τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων.

Παρακάτω παρατίθενται οι σημαντικότερες ερωτήσεις και οι απαντήσεις για τις μεταβιβάσεις ακινήτων:

– Ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ);

Σε κάθε μεταβίβαση με επαχθή αιτία (αγοραπωλησία) ακινήτου ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, που βρίσκεται στην Ελλάδα, επιβάλλεται φόρος στην αξία του, υπόχρεος για την καταβολή του οποίου είναι ο αγοραστής.

Η πώληση ακινήτου, από φυσικό ή νομικό πρόσωπο που ασκεί οικονομική δραστηριότητα

υπόκειται σε ΦΠΑ 24% επί του τιμήματος της πώλησης, εφόσον η μεταβίβαση περιλαμβάνει καινούργιο κτίριο. Καινούργιο xαρακτηρίζεται γενικά κάθε κτίριο που μεταβιβάζεται πριν την πρώτη xρήση του, εφόσον η οικοδομική του άδεια εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε από την 1 Ιανουαρίου 2006 και μετά.

Σε περίπτωση που το ακίνητο δεν είναι καινούργιο (δηλαδή, έxει ήδη xρησιμοποιηθεί

ή μεταβιβαστεί) ή σε κάθε περίπτωση που ο πωλητής δεν ασκεί οικονομική δραστηριότητα,

ο αγοραστής επιβαρύνεται με Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) 3,09% επί του

μεγαλύτερου μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του τιμήματος της αγοράς.

Φυσικά πρόσωπα μπορούν, υπό προϋποθέσεις και μέxρι ενός ποσού, να απαλλαγούν από

την καταβολή ΦΠΑ ή ΦΜΑ, εφόσον αγοράζουν πρώτη κατοικία.


– Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης;


Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να υποβάλουν κοινή δήλωση φμα στη ΔΟΥ, στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.

– Ποια είναι η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και καταβολής του ΦΜΑ;

Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίτυπα, ένα εκ των οποίων κρατείται από τον υπάλληλο της ΔΟΥ και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στον συμβαλλόμενο. Η καταβολή του φόρου πραγματοποιείται σε πιστωτικά ιδρύματα ή στα ΕΛΤΑ με τη χρήση κωδικού πληρωμής.

Υποβολή δήλωσης – Καταβολή φόρου
Πριν από την κατάρτιση του σχετικού συμβολαίου, οι συμβαλλόμενοι (πωλητής- αγοραστής) είναι υποχρεωμένοι να υποβάλουν κοινή δήλωση (σε δύο αντίτυπα) στη Δ.Ο.Υ. που είναι στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Αν στην περιοχή, στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας και μόνο αν η παραλαβή της δήλωσης είναι προδήλως δυσχερής, η δήλωση μπορεί να παραληφθεί από την αρμόδια για τη φορολογίας εισοδήματος του αγοραστή Δ.Ο.Υ. και, σε περίπτωση που η Δ.Ο.Υ. αυτή δεν έχει αρμοδιότητα για θέματα φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, η δήλωση παραλαμβάνεται από οποιαδήποτε άλλη Δ.Ο.Υ., η οποία έχει την αρμοδιότητα αυτή. Η δήλωση Φ.Μ.Α. συνοδεύεται από φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας.
Στις περιοχές στις οποίες εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α. ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σ’ αυτή την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το αναγραφόμενο στη δήλωση τίμημα είναι μεγαλύτερο από την αντικειμενική, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος.
Στις υπόλοιπες περιοχές, στις οποίες δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ο φορολογούμενος καταβάλλει ολόκληρο το φόρο που αναλογεί με βάση την αξία που αυτός δήλωσε. Ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει το δικαίωμα, μέσα σε δίμηνη προθεσμία από την ημερομηνία υποβολής της δήλωσης, να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση, σύμφωνη με την προσωρινή αξία του προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. και να καταβάλει, χωρίς πρόστιμο, το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο μήνα από τη βεβαίωσή του. Στην περίπτωση που δεν υποβάλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται έλεγχος προσδιορισμού της αγοραίας αξίας του ακινήτου και εκδίδεται η σχετική πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου.

Μέσα σε 30 ημέρες από την κοινοποίηση της πράξης, ο αγοραστής έχει δικαίωμα να αποδεχθεί την αξία ή να υποβάλει ενδικοφανή προσφυγή με αίτημα την επανεξέταση της πράξης από τη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών. Κατά της απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών ή της σιωπηρής απόρριψης της ενδικοφανούς προσφυγής λόγω παρόδου της 90ήμερης προθεσμίας προς έκδοση απόφασης, ο υπόχρεος μπορεί να ασκήσει προσφυγή ενώπιον του αρμόδιου Διοικητικού Δικαστηρίου σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Διοικητικής Δικονομίας.

Για όσους υπόχρεους δεν υποβάλλουν δήλωση ή υποβάλλουν ανακριβή ή εκπρόθεσμη, επιβάλλονται κυρώσεις.

Σε περίπτωση σύμβασης μεταβίβασης ακινήτου, η οποία καταρτίστηκε στο εξωτερικό με οποιονδήποτε ισχύοντα εκεί νόμιμο τύπο, για την οποία μεταβίβαση δεν καταβλήθηκε ο φόρος μεταβίβασης, αυτός που ζητά τη μεταγραφή της μεταβίβασης, υποχρεώνεται να υποβάλει δήλωση στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. και να καταβάλει συγχρόνως το φόρο μεταβίβασης. Στην παραπάνω δήλωση επισυνάπτεται, σε επίσημη μετάφραση στην ελληνική γλώσσα, ακριβές αντίγραφο της σύμβασης που μεταγράφεται.

Κατά τη μεταβίβαση ακινήτων, που συντελείται στην αλλοδαπή ενώπιον ελληνικής προξενικής Αρχής, η δήλωση υποβάλλεται στην Αρχή αυτή, από την οποία διαβιβάζεται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., η οποία εκδίδει το αντίγραφο της δήλωσης.


Τι ισχύει για την αγοραπωλησία πρώτης κατοικίας

Η αγορά πρώτης κατοικίας απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων υπό προϋποθέσεις. Ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή διαμορφώνεται η απαλλαγή για την πρώτη κατοικία.

– Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

Η απαλλαγή παρέχεται:

α) Για αγορά κατοικίας από άγαμο μέχρι ποσού 200.000 ευρώ και από άγαμο ενήλικο ο οποίος παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού 250.000 ευρώ.

β) Για αγορά κατοικίας από έγγαμο μέχρι ποσού 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο ο οποίος παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα.

γ) Για αγορά οικοπέδου από άγαμο μέχρι του ποσού των 50.000 ευρώ.

δ) Για αγορά οικοπέδου από έγγαμο μέχρι ποσού 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Σε περίπτωση που αγοράζεται κατοικία, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου επιφανείας 20 τ.μ. και ενός αποθηκευτικού χώρου επιφανείας 20 τ.μ., με την προϋπόθεση να βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και να αποκτώνται συγχρόνως με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Δικαιούχος της απαλλαγής είναι ο αγοραστής ο οποίος κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτήν εντός προθεσμίας δύο ετών από την αγορά και ανήκει στις εξής κατηγορίες: Έλληνες, Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Επισημαίνεται ότι η ιδιότητα του ομογενούς, για τους υπηκόους της Αλβανίας και των χωρών της Σοβιετικής Ένωσης αποδεικνύεται με προσκόμιση του Ειδικού Δελτίου Ταυτότητας Ομογενούς.

Για τους ομογενείς από την Τουρκία, για τους οποίους δεν εκδίδεται Ειδικό Δελτίο Ταυτότητας Ομογενούς, η ιδιότητά τους αποδεικνύεται από την αναγραφή της ελληνικής εθνικότητάς τους στο Δελτίο Ταυτότητας Αλλοδαπού. Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες σύμφωνα με το π.δ. 150/2006 (ΦΕΚ 152Α).

Για την απόδειξη της ιδιότητας του πρόσφυγα, απαιτείται αντίγραφο της εκδοθείσας απόφασης από το Υπουργείο Προστασίας του Πολίτη περί της αναγνώρισης ως πρόσφυγα. Πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014. Για την απόδειξη της ιδιότητας του «επί μακρόν διαμένοντος» απαιτείται: α) άδεια διαμονής ενιαίου τύπου κατ’ εφαρμογή του κανονισμού (ΕΚ) 1030/2002 του Συμβουλίου στην οποία θα υπάρχει η ένδειξη «επί μακρόν διαμένων- ΕΚ». Επί του παρόντος η άδεια διαμονής έχει τη μορφή ειδικής ετικέτας που επικολλάται σε ισχυρό διαβατήριο. β) Αντίγραφο της εκδοθείσας από το αρμόδιο όργανο (άρθρο 90 ν. 4251/104) απόφασης περί υπαγωγής του στο καθεστώς του «επί μακρόν διαμένοντος», σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014.

– Προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής.

Απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά: α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του και β) ο αγοραστής υποβάλλει την οικεία δήλωση και καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.

Τι θα γίνει αν μεταβιβάσω νωρίτερα της 5ετίας το ακίνητο για το οποίο πήρα απαλλαγή.

Σε περίπτωση που με πράξη εν ζωή μεταβιβασθεί το ακίνητο ή συσταθεί σ΄ αυτό οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, πριν από την παρέλευση της πενταετίας, αυτός που μεταβιβάζει ή συνιστά εμπράγματο δικαίωμα υποχρεούται, προ της μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ το Φ.Μ.Α. ή το ΦΠΑ που αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζομένου ακινήτου. Ως αξία του ακινήτου λαμβάνεται η αξία που έχει το ακίνητο κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος ή το δηλωθέν τίμημα της μεταβίβασης, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση τους συντελεστές που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός εάν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.

Σημειώνεται ότι στην περίπτωση χορήγησης απαλλαγής και στους δύο συζύγους κατά την αγορά ακινήτου εξ αδιαιρέτου, κατά τη μεταβίβαση του ποσοστού του ενός συζύγου σε τρίτον εντός της πενταετίας καταβάλλεται ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό αυτό.

– Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή ΦΜΑ;

Για υποθέσεις για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε έως τις 31/12/2013, το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή ΦΜΑ παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης και μετά την πάροδο δεκαπέντε ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου παρεσχέθη η απαλλαγή, έστω και αν η υπόθεση περαιώθηκε οριστικά. Για υποθέσεις για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε μετά την 1/1/2014, η φορολογική διοίκηση μπορεί να προβεί σε έκδοση πράξης διοικητικού, εκτιμώμενου ή διορθωτικού προσδιορισμού φόρου εντός πέντε ετών από τη λήξη του έτους μέσα στο οποίο λήγει η προθεσμία υποβολής δήλωσης.

- Ποια είναι τα δικαιολογητικά για τη χορήγηση της απαλλαγής για πρώτη κατοικία και πότε υποβάλλονται;

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από το Φ.Μ.Α. ή το ΦΠΑ υποβάλλονται μαζί με την δήλωση Φ.Μ.Α. ή ΦΠΑ πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Συνοπτικά υποβάλλεται:

α) υπεύθυνη δήλωση του Ν,
β) αντίγραφα φορολογικών δηλώσεων εισοδήματος (Ε1) τριών τελευταίων ετών,
γ) αντίγραφο Ε9 αν έχει υποβληθεί.
δ) πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης

Διόρθωση και επανάληψη συμβολαίου

Σε περίπτωση διόρθωσης ή επανάληψης του συμβολαίου μεταξύ των αυτών προσώπων ή των ειδικών ή καθολικών διαδόχων τους για το ίδιο ακίνητο, για οποιοδήποτε λόγο, εφόσον αυτή δεν αναφέρεται στο όνομα του αγοραστή και του πωλητή, στο τίμημα, στην έκταση, στη θέση και στην περιγραφή του ακινήτου, δεν δημιουργείται υποχρέωση καταβολής φόρου.

Αν όμως με μεταγενέστερο συμβόλαιο διευκρινίζεται ότι το τίμημα ή η έκταση που αγοράστηκε είναι μεγαλύτερη από αυτά που περιγράφονται στο αρχικό συμβόλαιο, φόρος οφείλεται μόνο για το επιπλέον τίμημα ή για την αξία της επιπλέον έκτασης, ενώ, αν διευκρινίζεται ότι το τίμημα ή η έκταση είναι μικρότερα, τότε δεν οφείλεται φόρος. Ομοίως, φόρος δεν οφείλεται και όταν η επιπλέον έκταση δεν υπερβαίνει το ποσοστό 2% της έκτασης που αναγράφεται στο συμβόλαιο που επαναλαμβάνεται ή διορθώνεται και η αξία του ποσοστού αυτού δεν υπερβαίνει τα 1.500,00 Ευρώ.

Περιπτώσεις επιστροφής φόρου

Σε περίπτωση ματαίωσης της υπογραφής του συμβολαίου μεταβίβασης μετά την υποβολή της δήλωσης, ο φόρος που έχει καταβληθεί επιστρέφεται, εφόσον υποβληθεί αίτηση προς τον αρμόδιο προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. μέσα σε ένα χρόνο από την υποβολή της δήλωσης. Αν η μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ματαιωθεί λόγω ατονίας της αναβλητικής αίρεσης ή εξόδου της διαλυτικής αίρεσης, επιστρέφεται το μισό του φόρου που έχει καταβληθεί, εφόσον υποβληθεί αίτηση για την επιστροφή του προς τον αρμόδιο προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. μέσα σε εκατόν είκοσι (120) ημέρες από την ημέρα της ατονίας ή εξόδου της αίρεσης.

Αν μέσα σε τέσσερα χρόνια από την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης αυτό ακυρωθεί εξαιτίας ελαττώματος που αφορά στις νομικές σχέσεις του πωλητή προς το ακίνητο ή εξαιτίας άλλων εξαιρετικών λόγων, δεν επιβάλλεται φόρος για την ακύρωση ο δε φόρος της αρχικής μεταβίβασης περιορίζεται στο μισό του φόρου που αναλογεί στην αξία του ακινήτου. Ο επιπλέον φόρος που τυχόν έχει καταβληθεί ή βεβαιωθεί επιστρέφεται ή εκπίπτει κατά περίπτωση κατόπιν αίτησης που υποβάλλεται στον αρμόδιο προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ., μέσα σε εκατόν είκοσι (120) ημέρες από την ημέρα της ακύρωσης του συμβολαίου.

Σημειώνεται ότι στις ανωτέρω περιπτώσεις, μετά την πάροδο των προθεσμιών εντός των οποίων πρέπει να υποβληθεί η αίτηση για την επιστροφή του φόρου, παραγράφεται το σχετικό δικαίωμα προς επιστροφή του φόρου που έχει καταβληθεί.

Τα πιο πάνω εφαρμόζονται ανάλογα και στις περιπτώσεις ματαίωσης ή ακύρωσης του πλειστηριασμού.

Πηγή: http://www.forologikanea.gr

Maniatis & Associates Tηλ: 210.42.27.143 / 210.41.90.703-4

Loading...